不動産投資の始め方：相談前の準備・利回りの目安・リスクと対策を徹底解説

• 不動産投資を始めたいものの、誰に相談すれば良いのか分からない。

• 相談に行く前に、何を用意しておくべきか判断できない。

• 失敗を避けるために、基本の考え方や進め方を押さえておきたい。

このような不安を抱えたまま、情報収集だけが長引いてしまう方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産投資を検討する際に頼りやすい相談先を整理したうえで、相談を有意義にするためのポイントもあわせて解説します。

読み進めることで、悩みの整理が進み、将来の資産形成に向けた一歩を踏み出しやすくなるはずです。

1. 不動産投資する時の主な相談先７選

不動産投資は「物件選び」だけでなく、「資金計画」「税務」「管理体制」など検討領域が広いため、目的に応じて相談相手を選ぶことが重要です。ここでは代表的な相談先を7つ紹介します。

1-1. 不動産投資家

これから不動産投資に取り組むのであれば、実際に運用している投資家から話を聞くことは有効です。

経験者は成功例だけでなく失敗談も含めて語れるため、机上の情報では掴みにくい判断軸を得やすいからです。

たとえば、地方の築古物件を複数保有している投資家であれば、リフォーム費用の交渉方法や空室対策の工夫など、現場で培った具体策を教えてくれることがあります。

こうしたリアルな情報は、ネット検索では一般論に埋もれやすく、迷った場面での意思決定を後押ししてくれるでしょう。

身近に投資経験者がいるなら、まずは実体験ベースで話を聞くことをおすすめします。

1-2. 不動産仲介会社

不動産仲介会社に相談するメリットは、流通している物件の相場感を“今の動き”として把握しやすい点にあります。

物件情報の選択肢が増えるだけでなく、価格交渉に慣れた担当者がつくことで、適正水準を見誤りにくくなるからです。

たとえば同じエリアでも、駅徒歩5分以内と10分以上では賃料相場や入居ターゲットが変わり、想定利回りもズレやすくなります。

こうした差を早い段階で理解できれば、収支計画の精度が上がり、意思決定の失敗リスクを抑えられるでしょう。

仲介会社を上手く活用すれば、物件探索にかかる時間と労力を効率的に配分できます。

1-3. ファイナンシャルプランナー（FP）

資金計画や保険、家計全体まで含めて投資判断をしたい場合は、FPへの相談が適しています。

無理のない返済額や投資に回せる上限を整理できるため、背伸びした計画になりにくいからです。

たとえばFPは、年収・家族構成・将来のライフイベントなどを踏まえてキャッシュフローを試算し、投資に充てられる金額感を具体化してくれます。

また、会社経営者であれば、個人だけでなく会社の資金繰りも含めて検討できる点が有益です。結果として投資枠が明確になり、過度なリスクを取りにくくなるでしょう。

長期の資産形成を前提にするなら、第三者の視点で全体最適を確認しておく価値があります。

1-4. 税理士

税理士も、不動産投資を進めるうえで頼りになる相談先です。

家賃収入が発生すると確定申告や節税の論点が避けられず、税務の判断ミスが手取りに直結するためです。

税理士に確認すれば、経費の扱い方や申告の進め方などを整理でき、後から慌てるリスクを下げられます。

たとえば減価償却費の計上や青色申告特別控除の活用可否によって、実質的な負担が大きく変わるケースもあります。

小さな見落としが将来的な追徴や税負担増につながる可能性があるため、早い段階で専門家の目を入れておくと安心です。

税務の不安が減ることで、物件選びや運用判断に集中しやすくなります。

1-5. 不動産投資会社

物件紹介から購入後の運用・管理までを一括で任せたい場合、不動産投資会社への相談が選択肢になります。

初心者向けのサポートが整っているケースも多く、購入後の管理面でも一定のノウハウを期待できるためです。

たとえば入居者募集や家賃回収、更新対応などの管理業務をまとめて任せられれば、本業が忙しい方でも運用を回しやすくなります。

一方で、サービス範囲や手数料体系は会社ごとに差があるため、条件を比較せずに決めるのは避けたいところです。

複数社の提案や見積もりを見比べ、自分の投資方針に合うかを確認しましょう。相性の良い会社に出会えれば、長期のパートナーとして心強い存在になります。

1-6. 金融機関

融資を使って投資を進めるなら、金融機関と早めに対話し、借入条件の選択肢を具体化することが重要です。

金利や返済期間、担保評価は収益性に直結し、資金調達の条件次第で投資の安全性が大きく変わるからです。

たとえば変動金利は当初の負担を抑えやすい一方、将来的な金利上昇局面では返済額が増えるリスクがあります。

固定金利は返済見通しが立てやすい反面、条件によっては総返済額が高くなる可能性もあります。

投資期間や出口戦略、手元資金の余力を踏まえて、どの借入が適切かを検討することが大切です。自分のリスク許容度に合った資金調達を組めれば、運用の安定度が高まります。

2. 不動産投資の相談前に整理しておきたいポイント

不動産投資の相談を実りあるものにするには、事前に「何を聞きたいか」「どこまで決めているか」を整理しておくことが欠かせません。準備が不十分なまま相談すると、話が散らかりやすく、提案も一般論に寄りがちです。ここでは、相談前に押さえておきたい要点を3つに絞って解説します。

それぞれ順に見ていきましょう。

2-1. 不動産投資の目的

不動産投資を検討するなら、最初に「何のために投資をするのか」を明確にする必要があります。目的が定まっていないと、物件の条件や資金計画の軸がぶれてしまい、結果として遠回りになりやすいからです。たとえば、老後の安定収入を優先するのか、売却益を狙うのか、節税効果を主目的にするのかで、選ぶべき物件タイプや運用戦略は大きく変わります。安定収入を重視する場合は需要の強い立地で長期保有を前提に考える一方、節税を狙うなら減価償却を取りやすい物件が候補に上がることもあります。ゴールがはっきりしていれば、相談時も話が具体化し、相手から得られる提案の質が上がります。

2-2. 不動産投資の一般的知識

最低限の用語や仕組みを押さえておくと、相談時の理解度が一段上がります。知識が不足している状態だと、利回りやローン条件、契約の注意点を十分に咀嚼できず、リスクの見落としにつながる恐れがあるためです。たとえば、表面利回りと実質利回りの違い、管理費・修繕積立金・固定資産税といったコストの位置づけ、エリア特性による賃料相場の動きは、相談前に把握しておきたいポイントです。基礎があると、相談の場で「どこが不確実で、何を確認すべきか」を質問に落とし込みやすくなります。結果として、表面的な説明で終わらず、踏み込んだ助言を引き出せるようになります。

2-3. 自分の資産状況

自己資金や毎月の返済余力など、資産状況を正確に整理することも欠かせません。投資に回せる金額と、生活（または事業）に支障が出るラインを混同すると、想定外の支出が発生したタイミングで資金繰りが苦しくなるからです。たとえば、ボーナスを前提に返済計画を組むと、賞与が減額された局面でキャッシュフローが一気に悪化する可能性があります。会社経営の場合も同様で、本業が厳しい時期に不動産側でも赤字が重なると、資金繰りへの影響が増幅されます。こうした事態を避けるには、現状の収支と将来の見込みを冷静に見積もったうえで、余力の範囲で判断することが重要です。資産状況が整理できていれば、相談相手も具体的な提案を組み立てやすくなります。

3. 不動産投資で想定しておきたい主なリスク

不動産投資は、リターンだけでなくリスク要因も複数存在します。ここでは代表的な5つを整理し、どのような点に注意すべきかを解説します。

3-1. 物件選びで失敗するリスク

物件の選定を誤ると、家賃収入が伸びないだけでなく、資産価値の下落リスクも高まります。立地・築年数・構造・周辺環境といった要素を総合判断できないと、入居がつかず収益が安定しにくいからです。たとえば「価格が安い」という理由だけで需要の弱いエリアを選ぶと、空室が長期化する可能性があります。さらに、購入後に不具合が見つかり、想定外の修繕費が発生するケースもあります。事前調査や専門家の意見を取り入れながら、慎重に検討する姿勢が成果を左右します。

3-2. 空室リスク

空室リスクは、不動産投資の収益構造に直撃する代表的な要因です。入居者がいない期間もローン返済や税金、管理費などの支出は続くため、キャッシュフローが崩れやすくなります。たとえば単身者向けなら都市部の需要が比較的安定しやすい一方、ファミリー向けでは学校・商業施設・治安などが入居判断に強く影響します。空室を抑えるには、購入時点でターゲットを明確にし、募集戦略まで含めて設計しておく必要があります。エリア選定と物件の魅力づくりが、空室対策の土台になります。

3-3. 修繕リスク

建物は時間とともに劣化するため、修繕費を織り込まないと投資計画が崩れる可能性があります。屋根・外壁・設備交換などの支出が重なると、短期的にキャッシュフローが圧迫されるためです。たとえば築古マンションでは、購入から数年で大規模修繕が決まり、想定以上の負担が発生するケースもあります。こうしたリスクを抑えるには、建物状態の確認に加え、修繕積立金の状況や長期修繕計画をチェックすることが重要です。必要コストを見込んだうえで収支計画を組むと、運用の安定性が高まります。

3-4. 滞納リスク

家賃滞納が起きると、収入が減るだけでなく、回収対応の手間や費用負担が発生します。入居審査が十分でない場合、未払いが長期化し、回収が難しくなるリスクが高まるためです。たとえば保証会社を使わずに契約すると、オーナーが直接交渉や督促対応を迫られる場面が出てきます。トラブルを抑えるには、入居者の信用を見極める仕組みと、発生時に迅速に動ける体制が欠かせません。保証会社の活用は、実務負担と収益毀損の両面で有効な対策になり得ます。

3-5. 売却価格リスク

将来的に売却する場合、購入時より相場が下がっていると想定通りの利益が得られない可能性があります。不動産価格は景気や金利、エリア人気など外部要因の影響を受けやすく、読み切れない部分が残るためです。たとえば再開発計画の延期・中止などが起きると、需要が落ちて売却が難しくなるケースもあります。こうした不確実性に備えるには、家賃収入を積み上げながら中長期で価値を維持・向上させる戦略も有効です。出口戦略を含めて投資期間を設計しておくと、売却局面でのブレが小さくなります。

4. 不動産投資で失敗を避けるための対策

リスクは把握するだけでは不十分で、具体策に落とし込むことが重要です。ここでは、代表的なリスクと対応策を整理したうえで、各ポイントを解説します。

4-1. 物件を選ぶ正しい観点を持つ

不動産投資は物件選びが収益とリスクの両面を左右するため、評価の観点を持つことが不可欠です。価格の安さだけで判断すると、空室や修繕費の負担で結果的に苦しくなる可能性があります。たとえば都心部の中古マンションは取得費が高めでも需要が読みやすく、収益を安定させやすいケースがあります。一方で地方の築古アパートは初期費用が抑えられても、エリア次第では空室が長期化しやすい側面があります。投資方針と許容リスクに沿って基準を作り、複数物件を比較したうえで判断することが重要です。

4-2. 空室にしないノウハウを身につける

安定収入を得るには、空室期間を短くする運用設計が欠かせません。管理会社の集客力や募集条件の設計、必要なリフォームで物件の魅力を高めると、入居が決まりやすくなるためです。たとえば内装を清潔感のある仕様に整えたり、インターネット無料などの設備を入れたりすると、ターゲットに刺さりやすくなります。立地が強くない物件でも、差別化できるポイントがあれば選ばれる可能性が高まります。継続的に改善を回すことで、空室リスクの低減と収入の安定につながります。

4-3. サブリース契約を結ぶ

空室リスクへの備えとして、家賃保証型のサブリースを検討する方法もあります。一定の賃料が見込めるため、収入のブレを抑えやすい点がメリットです。たとえば一括借り上げの形にすると、入居者募集やトラブル対応を任せられ、手間が減るケースがあります。ただし保証賃料は相場より低く設定されることがあり、更新時に条件が見直される可能性もあります。契約内容をよく確認し、メリットと制約を踏まえて判断することが重要です。
※サブリース：不動産会社が物件を借り上げ、第三者に転貸する契約形態。

4-4. 事前に専門家に建物リスクを評価してもらう

購入前に専門家のチェックを入れると、見落としやすい建物リスクを把握しやすくなります。外観だけでは分からない劣化や欠陥があると、修繕費が想定以上に膨らむためです。たとえば建築士などによる建物診断を行えば、耐震性や給排水管の状態など、重要ポイントを確認できます。問題が見つかった場合は購入判断を見直す材料になるだけでなく、価格交渉に使える場合もあります。事前に状態を把握しておくことで、運用開始後のストレスを減らせます。

4-5. 入居者には保証会社への加入を求める

家賃滞納への備えとして、保証会社の利用を前提にするのは有効です。未払い時の立替や回収の実務を保証会社が担うため、オーナー側の負担と損失リスクを抑えやすくなります。たとえば保証人を立てにくい入居希望者でも、保証会社を利用することで契約が進めやすいケースがあります。保証料負担の扱いなど条件調整は必要ですが、収益の安定性という観点ではメリットが大きい手段です。回収体制が整うことで、収支管理が堅実になります。

4-6. 中長期的に保有する

不動産投資は、短期の売却益に寄せるより、中長期の家賃収入で積み上げるほうが安定しやすい傾向があります。価格変動の波を受けにくくしながら、ローン返済の進行で資産形成を進められるためです。たとえば10年以上の保有を前提にすると、元本が減るにつれてキャッシュフローが改善しやすくなります。短期売却を狙うと、景気後退や金利環境の変化で想定通りに売れないリスクが増えます。堅実に成果を出したい場合は、出口も含めて長い視点で設計するのが現実的です。

4-7. 不動産投資のプロに相談する

経験が浅い段階では、専門家の視点を入れるだけで判断の精度が上がります。独力で進めると、見落としや思い込みが混ざりやすく、取り返しのつかない意思決定につながる可能性があるからです。たとえば複数物件の運用実績を持つ専門家や、資金計画と不動産を横断して見られる立場の人から意見を得る方法があります。第三者の検証が入ることで、収支・リスク・出口戦略を多角的にチェックできます。結果として、リスクコントロールがしやすくなり、安心感を持って投資を進めやすくなります。

5. まとめ

不動産投資で失敗を避けるには、相談先の選定と事前準備が重要です。目的・基礎知識・資産状況を整理したうえで相談すると、提案が具体化し、検討のスピードも上がります。さらに、空室や修繕、滞納、売却価格などの代表的リスクを理解し、対策を先回りして設計しておけば、運用の安定度は高まります。複数の視点を組み合わせながら、焦らず堅実に判断を積み重ねていくことが、資産形成の近道になります。